[2026 부동산] 다주택자 양도세 중과 유예 종료 임박! 5월 9일 전후 절세 골든타임

"부동산 정책이 바뀔 때마다 '내 집을 언제 팔아야 할까' 고민하며 밤잠 설치시는 다주택자 대표님들, 그 답답한 마음을 누구보다 잘 압니다. 2026년 5월 9일, 유예 종료가 다가오면서 세금 폭탄에 대한 걱정이 크실 텐데요. 대표님의 소중한 자산을 지키기 위한 핵심 세무 행정 전략을 지금 바로 정리해 드립니다."

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2026년 다주택자 양도세 변화 로드맵

• ✅ 세율의 변화: 중과세율 부활과 최대 75%의 압박
• ✅ 장특공제 제외: 양도 차익의 최대 30% 혜택 소멸
• ✅ 매도 타이밍: 최종 1주택 요건과 상생임대인 특례 활용

1. 양도소득세 중과 세율의 부활, 최고 75%의 무서운 현실

현재 다주택자분들이 조정대상지역 내 주택을 매도하더라도 기본세율(6~45%)을 적용받는 '한시적 배제' 조치는 2026년 5월 9일로 종료를 앞두고 있습니다. 만약 연장이나 개편 없이 5월 10일부터 양도가 이뤄진다면, 다시금 무거운 중과세율이 적용됩니다. 2 주택자는 기본세율에 20% p, 3 주택 이상은 무려 30% p가 가산됩니다.

 

이는 최고 세율이 75%까지 치솟을 수 있음을 의미하며, 지방소득세를 포함하면 양도 차익의 82.5%를 세금으로 납부해야 할 수도 있습니다. 특히 강남 3구와 용산구 등 여전히 조정대상지역으로 묶여 있는 곳의 주택을 보유하셨다면 매도 시점에 따라 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.

2. 장기보유특별공제 배제, 실질적인 세금 부담의 주범

세율 인상보다 더 뼈아픈 타격은 바로 '장기보유특별공제(장특공제)'의 전면 배제일 것입니다. 유예 기간 중에는 다주택자라도 보유 기간에 따라 연 2%, 최대 30%까지 양도 차익에서 공제를 받을 수 있었지만, 2026년 5월 10일부터 중과가 재개되면 이 혜택은 완전히 사라지게 됩니다.

 

오랫동안 보유하여 양도 차익이 큰 주택일수록 장특공제 배제의 위력은 대단합니다. 세율이 높아지는 동시에 공제 금액까지 사라지니, 실질적으로 대표님이 손에 쥐는 수익은 급격히 줄어들 수밖에 없습니다. 

3. 복잡한 매도 타이밍, 최종 1주택과 상생임대인 요건 확인

단순히 언제 파느냐를 넘어 '어떤 순서로 파느냐'가 더욱 중요해지는 시점입니다. 비록 최종 1 주택 보유·거주 기간 재기산 규정은 폐지되었지만, 여전히 거주자 판정과 비과세 요건은 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히 2026년에는 상생임대인 주택 등 각종 특례 제도의 종료 시점과 맞물려 있어 매도 전략을 세우기가 그 어느 때보다 까다롭습니다.

 

상생임대인 제도를 활용해 거주 요건을 면제받으려는 분들이나, 일시적 2주택 비과세 혜택을 노리는 분들은 5월 9일이라는 데드라인을 반드시 염두에 두어야 합니다. 주택 보유 현황을 종합적으로 고려하여, 세법상의 비과세 혜택을 극대화하면서도 중과세라는 함정을 피할 수 있는 정교한 출구 전략을 세무 전문가와 함께 알아보시길 추천드립니다.

4. 향후 제도 변화와 변수

현재 정부는 다주택자 중과 폐지를 영구화하려는 움직임을 보이고 있으나, 이는 국회의 법 개정이 필요한 사안입니다. 부동산 시장의 흐름이나 입법 상황에 따라 유예 조치가 다시 1년 연장될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이처럼 불확실성이 큰 시기에는 실시간으로 정책 변화를 읽어내는 전문가의 눈이 필요합니다.

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💡 다주택자 양도세 궁금증 해결 (Q&A)

Q1. 2026년 5월 9일 안에 잔금을 치러야만 중과 배제를 받나요?
A. 네, 맞습니다. 양도소득세의 양도 시점은 원칙적으로 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 따라서 5월 9일까지 잔금이 입금되거나 등기가 완료되어야 기본세율 혜택을 받을 수 있습니다.

Q2. 비조정대상지역에 있는 주택을 팔 때도 중과세가 적용되나요?
A. 아닙니다. 양도세 중과는 '조정대상지역' 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 현재 거주하시는 곳이나 보유 주택이 비조정지역이라면 중과 부활에 대한 걱정을 조금 덜어내셔도 됩니다.

Q3. 법인으로 주택을 넘기는 법인 전환 절세가 여전히 유리할까요?
A. 개인의 보유 기간과 양도 차익 규모에 따라 다릅니다. 취득세 중과 완화 정책과 종부세 개편안을 종합적으로 분석해야 하여  세무 전문가의 정밀 분석 상담을 받으시길 추천드립니다.

 

 

 

 

 

 

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